Photo: Kennisland from Flickr (CC BY-SA 2.0)

Von Diego Zuluaga ist International Research Fellow am Institute of Economic Affairs und Deputy Director von EPICENTER, einem pan-europäischen Think-Tank-Netzwerk.

Gerade ist ein Gesetz in Kraft getreten, das die kurzfristige Vermietung von Wohnungen in Berlin verbietet. Es geht bei dieser, bereits 2014 verabschiedeten und seit dem 1. Mai geltenden, Regelung darum, den Wohnungsmarkt zugunsten der Berliner zu entlasten. Laut Andreas Geisel, dem Senator für Stadtentwicklung, ist das Gesetz „ein notwendiges und sinnvolles Instrument …, um der zunehmenden Wohnungsknappheit in Berlin entgegenzuwirken.“

Tatsächlich wird das Verbot jedoch sehr wenig dazu beitragen, das Wohnungsangebot für Einheimische auszuweiten oder günstiger zu machen. Das einzige, was dadurch erreicht wird, ist, dass Wohnungsbesitzer nicht mehr daran verdienen können, dass sie an Leute vermieten, die für eine kurze Zeit günstig wohnen möchten. Kurzum: ein paar Menschen werden durch das Gesetz schlechter gestellt und dennoch hat keiner einen Nutzen davon.

Um zu begreifen, warum das so ist, muss man verstehen, wie und warum Geschäftsmodelle wie Airbnb entstanden sind, und welchem Zweck sie dienen in der zunehmenden Vielfalt des Marktes für Kurzzeitvermietungen.

Seine Wohnung zu teilen, home-sharing, ist ein Beispiel dafür, wie die Sharing Economy funktioniert. Ein Bericht des Europäischen Parlaments hat Sharing Economy folgendermaßen definiert: „das Nutzen von digitalen Plattformen oder Portalen, um Miet- oder Dienstleistungs-Transaktionen zu vereinfachen und damit Unterauslastung zu reduzieren“. Mit anderen Worten: das Phänomen umfasst das Nutzen von neuen Technologien und Marktinnovationen, um Transaktionskosten zu reduzieren.  Dadurch wird eine größere Anzahl an Transaktionen ermöglicht – zum Nutzen sowohl des Besitzers als auch des Nutzers.

Um das zu veranschaulichen, wenden wir uns noch einmal dem konkreten Fall zu. Früher war es üblicherweise so, dass Wohnungsbesitzer, die einen ungenutzten Raum hatten oder eine längere Reise planten, weder günstige noch verlässliche Möglichkeiten zur Untervermietung hatten. Die Besitzer sahen sich mit drei Hürden konfrontiert:

  1. die Kosten, die verfügbaren Optionen zu durchsuchen und zu sortieren;
  2. fehlendes Vertrauen zwischen Besitzern und möglichen Nutzern, die sich in der Regel nicht kennen;
  3. keine einfachen und verlässlichen Zahlungsmöglichkeiten.

Einige Wohnungsbesitzer haben Agenturen genutzt, um diese Hürden zu überwinden, aber hohe Provisionen und Verwaltungsgebühren machten diese Option unattraktiv für diejenigen, die nur sporadisch vermieten wollen oder zu geringen Preisen. Das Ergebnis war, dass bestehende Räumlichkeiten ungenutzt blieben. Und Transaktionen zum gegenseitigen Nutzen wurden unterlassen wegen der hohen Kosten, die anfielen.

Dann traten home-sharing-Plattformen wie Airbnb auf den Plan. Indem sie einen Anlaufpunkt zur Verfügung stellten, bei dem sich Besitzer und mögliche Nutzer treffen können, haben die Plattformen die Kosten der Suche massiv reduziert. Vertrauen wird gesteigert durch umfassende Mechanismen der gegenseitigen Bewertung der Transaktionsteilnehmer. Dazu kommt eine Versicherung, die von der Plattform selbst getragen wird. Die Bezahlung wird über die Plattform abgewickelt, die sich auch um Betrug und andere Missstände kümmert. All das wird erreicht zu relativ geringen Kosten, so dass sich Untervermietung für viele Wohnungsbesitzer erstmals lohnt.

Durch home-sharing wird mithin die Menge der Wohnungen, die vermietet werden können, vergrößert. Diejenigen, die home-sharing-Plattformen nutzen, haben nun Vorteile, weil sie effizienter als vorher Geschäfte tätigen können. Gleichzeitig hat keiner Nachteile, weil sich die Plattformen zunächst an Besitzer gering ausgelasteter Wohnung wendet und nicht etwa die üblichen Mietwohnungen im Blick hat, die bereits vor dem Aufkommen der Sharing Economy auf dem Markt waren.

Befürworter des Berliner Gesetzes könnten einwenden, dass home-sharing-Plattformen dazu führen, dass Wohnungen, die bislang auf dem normalen Mietmarkt waren, nun der Plattform zur Verfügung stehen. Aber es ist nicht zu sehen, warum Wohnungseigentümer sehr kurzfristige Mietverhältnisse langfristigen vorziehen würden, sind doch die administrativen Kosten bei ersteren erheblich höher. Möglicherweise erzielt man mit kurzfristigen Vermietungen an Touristen höhere Renditen als mit langfristigen. Eventuell schätzen Eigentümer auch die Flexibilität, die mit kurzfristigen Vermietungen einhergeht. Wie auch immer: Es ist keineswegs ausgemacht, dass das Verbot dazu führen wird, dass der derzeit für kurzfristige Vermietung zur Verfügung stehende Bestand dann für langfristige bereitstünde.

Wahrscheinlicher ist ein Rückgang des Gesamtbestands an zu vermietenden Wohnungen. Am Ende sind wir wieder bei dem Punkt, als es keine Online-Plattformen gab, um freiwillige Geschäfte zu ermöglichen. Das wäre eine bedauerliche Entwicklung für Städte wie Berlin, das sich doch gerne als ein ideales Zentrum für Technologie und Startups in Europa sieht.

Ein Verbot von kurzfristigen Vermietungen ist keine Lösung für Wohnungsknappheit in Städten. Die Hauptstädte Europas sollten stolz und glücklich sein, dass sie eine wachsende Zahl an Menschen anziehen, und sollten die Entstehung von neuem Wohnraum ermöglichen um der steigenden Nachfrage zu begegnen. Vor allem sollten sie sich aber von fehlgeleiteten Politikentscheidungen fernhalten wie zum Beispiel Mietpreisbremsen. Es hat sich hinlänglich gezeigt, dass diese die Bedingungen der Mieter verschlimmern und dazu führen, dass die Entwicklung des Mietmarktes langfristig gebremst wird.

Gerade Berlin sollte erheblich einfacher als andere europäische Hauptstädte eine wachsende Bevölkerung aufnehmen können, hatte die Stadt, die heute 3,5 Millionen Menschen beherbergt, doch vor dem Zweiten Weltkrieg 4,3 Millionen Einwohner. Zudem hat die vierzig Jahre lange Teilung der Stadt zur Folge, dass Teile der Infrastruktur und des öffentlichen Nahverkehrs oft in doppelter Ausfertigung zur Verfügung. Zusammenfassend kann man feststellen: Das Verbot kurzfristiger Vermietungen ist ein Ablenkungsmanöver und wird die Situation vermutlich eher verschlechtern als verbessern – für die Berliner wie für die Besucher.

1 Antwort
  1. Anette Schuett
    Anette Schuett sagte:

    Dazu gehört natürlich, daß die Stadt Berlin selbst Ferienwohnungen betreibt … es sind 7000. Und sie werden weiter als Ferienwohnung vermietet. So “ernst” meinen sie das mit dem “Wohnraum schaffen”.
    Die Wohnungen, die bei Airbnb waren, sind möbliert. Natürlich werden sie auch weiter möbliert vermietet – kein denkender Vermieter (wenn er nicht sehr bequem ist) wird seine Wohnung leer räumen (damit unter die Mietpreisbremse fallen) und seine Wohnung unbefristet vermieten – mit dem Wissen, daß in Berlin die Mieten steigen und er gar nicht die Chance hätte, eine marktgerechte Miete zu nehmen, weil es den “Mietpreisdeckel” gibt. Also wird nun länger als 2 Monate vermietet – was dann wieder legal ist – und möbliert vermietet. Kein “Berliner” wird also von diesen Wohnungen profitieren. Nicht wenige werden sicherlich nun auch schwarz vermieten – denn viele haben Kredite zu laufen und kommen wegen Tausenden Euro im Jahr Verlusten in Probleme …

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